september 2025

Inden du køber fast ejendom, er det en god idé først at få styr på, hvilke servitutter der muligvis er pålagt ejendommen. Dette er vigtigt at sætte sig ind i, så du undgår ubehagelige overraskelser på et senere tidspunkt.

Men hvad er en servitut egentlig? Og hvorfor har den en vigtig betydning for ejendomshandel? Læs videre under her for at få en bedre forståelse om alle servitutter og hvordan du kan blive opmærksom på de servitutter, der kan have en indflydelse på lige præcis din ejendom.

Hvad er servitutter?

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. En servitut kaldes også for en deklaration eller en byrde. En servitut er således en slags regel eller en aftale, der følger med en ejendom, uanset hvem der ejer den. Det betyder, at den følger med ved ejerskifte.

Servituttens indhold kan være noget, man som ejer skal gøre (fx give naboen lov til at bruge en vej over ens grund eller råderet over en fælles indkørsel), men det kan også være noget, man som ejer ikke må gøre (fx bygge højere end en bestemt højde). Det er vigtigt at understrege, at selvom det er en aftale på en given ejendom, man ikke selv har indgået, skal man stadig overholde den.

Hvordan opstår servitutter?

En servitut stiftes, når der bliver lavet en aftale eller fastsat en bestemmelse, der knytter en rettighed eller en begrænsning til fast ejendom. En servitut kan grundlæggende opstå på tre måder:

1. Når privatpersoner indgår en aftale: To (eller flere) parter kan aftale at pålægge ejendommen en byrde eller en rettighed. Har man fået tinglyst denne aftale, gælder den også for fremtidige ejere.
2. Ved myndighedsbeslutning: Offentlige myndigheder kan pålægge en ejendom en servitut, fx om byggelinjer, adgangsveje, ledningsrettigheder eller fredninger.
3. Ved lov eller lokalplan: Visse love og lokalplaner kan indeholde bestemmelser, der fastlægger bindinger på ejendommen. En lokalplan kan fx indeholde mange forskellige bestemmelser om, hvordan man må bygge på sin grund, hvilket reelt er en servitut på grunden.

Fælles for alle servitutter er, at de “hæfter på ejendommen” og dermed gælder for fremtidige ejere – ikke kun den person, der indgik aftalen.

Det er af den grund vigtigt at undersøge servitutter på ejendommen samt gældende lokalplaner inden købsaftalen underskrives for at undgå overraskelser.

Rådighedsservitutter og tilstandsservitutter

Servitutter kan have forskellige formål og betydning for en ejendom og dermed dens grundejer. To af de mest almindelige typer er rådighedsservitutter og tilstandsservitutter, som på hver deres måde fastlægger, hvordan en ejendom må bruges eller vedligeholdes.

En rådighedsservitut giver den, som har pålagt servitutten, ret til at benytte eller råde over en del af ejendommen. Det kan for eksempel være tilladelse til at færdes på området, føre ledninger over grunden eller parkere på grunden.

En tilstandsservitut pålægger ejeren at opretholde en bestemt tilstand på ejendommen. Det kan for eksempel være et krav om at holde hækken i en bestemt højde eller bevare områdets oprindelige udseende.

Både rådigheds- og tilstandsservitutter kan derfor have stor indflydelse på, hvordan en ejendom må anvendes i praksis. Det er vigtigt at kende til dem, så man undgår overraskelser og sikrer sig, at ejendommen kan bruges, som man ønsker.

Privatretlige rettigheder & offentligretlige rettigheder

Servitutter inddeles i privatretlige og offentligretlige rettigheder. Privatretlige servitutter er rettigheder, som en grundejer beslutter at pålægge sin ejendom og dermed har fået tinglyst over ejendommen, mens offentligretlige servitutter er rettigheder, som en myndighed har tinglyst over en ejendom.

Eksempler på privatretlige rettigheder kan være, at en nabo har tilladelse til at bruge en sti på din grund, at en tidligere ejer har givet en person forkøbsret til ejendommen, eller at en nabo har ret til at opføre et hegn på din ejendom.

Eksempler på offentligretlige rettigheder kan være, at en lokalplan fastsætter en maksimal bygningshøjde på to etager, at en ejendom er fredet og kun må ændres med myndighedernes tilladelse, eller at en sti på din grund er offentlig og frit kan benyttes af alle.

Eksempler på servitutter

Servitutter kan indeholde forskellige regler for, hvordan en ejendom må anvendes. Det kan for eksempel være krav til, hvor på grunden der må bygges og hvor høje bygninger må være. Vi har her samlet en liste over de mest almindelige servitutter, du bør være opmærksom på:

• Ejendommens bebyggelse og anvendelse: Ejendommens bebyggelse og anvendelse omfatter de regler og begrænsninger, der fastlægger, hvordan en ejendom må opføres og benyttes. Det kan fx være regler om, hvor man må bygge på sin grund, hvor mange etager bygninger må have, eller hvordan ejendommen skal tilsluttes forsyningsnettet. Reglerne kan være fastsat i blandt andet lokalplaner, byplanvedtægter, servitutter samt byggeloven.
• Kommuneplaner: Kommuneplaner er langsigtede, overordnede planer, der angiver retningslinjer for kommunens udvikling. De fastlægger rammerne for arealanvendelse og mulige typer af bebyggelse. Planen er juridisk bindende for kommunalbestyrelsen, men ikke direkte for borgerne.
• Lokalplaner: Lokalplaner er mere detaljerede planer i forhold til kommuneplaner. Lokalplaner gælder for et afgrænset område i kommunen. De er juridisk bindende for grundejere og regulerer konkret, hvordan et område må udvikles.
• Fredning: En fredningsservitut er en tinglyst begrænsning af ejers råderet, som fastslår, at hele eller dele af ejendommen er fredet. Det indebærer, at ejeren ikke kan foretage ændringer eller dispositioner uden forudgående tilladelse fra de relevante myndigheder, typisk kommunen.
• Vejrettigheder eller færdselsret: En vejrettighed eller færdselsret er en type servitut, der giver personer ret til at færdes på en anden persons ejendom, typisk via en vej eller sti, uden at være ejer af arealet.
• Brugsrettigheder: Brugsret giver en person eller organisation lov til at benytte en andens ejendom eller aktiv uden at eje det. Brugsrettigheder kan være tidsbegrænsede eller knyttet til et specifikt formål.
• Køberettigheder: En køberet giver indehaveren mulighed for at sælge ejendommen til en på forhånd fastsat pris inden for en bestemt tidsperiode.
• Forkøbsrettigheder: En forkøbsret er en type servitut, der giver en bestemt person, virksomhed eller offentlig myndighed ret til at købe en bestemt matrikel før andre, hvis ejendommen bliver sat til salg. Det betyder, at ejeren ikke frit kan sælge til hvem som helst, uden først at tilbyde ejendommen til den, der har forkøbsretten.
• Hjemfaldspligt: Hjemfaldspligt betyder, at kommunen har ret til at tilbagekøbe grunden på et senere tidspunkt – typisk til en lav pris og uden at betale for bygningerne på grunden. Hjemfaldspligt er en tilbagekøbsret, som visse kommuner, specielt Københavns Kommune, har ladet tinglyse i forbindelse med solgte byggegrunde.
• Pantsætningsforbud: Pantsætningsforbud er en servitut, som forhindrer ejeren i at stille ejendommen som sikkerhed for lån eller anden gæld. Det betyder, at ejeren ikke kan oprette pantebrev i ejendommen, og kreditorer kan ikke kræve udlæg i ejendommen ved gældsmisligholdelse.

Tinglyst servitutter versus pålagte servitutter

Tinglysning er den måde, man offentligt registrerer en rettighed på. Ved køb af en ejendom skal ejendomsretten tinglyses for at dokumentere, at du er den retmæssige ejer. Det samme gælder servitutter på en ejendom. Servitutter skal være tinglyste, før de er gældende. De kan dog også være gældende selv uden tinglysning, da der stadig er tale om en kontraktlig aftale.

Forskellen på tinglyste og pålagte servitutter kan lyde lidt teknisk, men forskellen er faktisk ret simpel:

• En tinglyst servitut er en regel eller ret, der er registreret i Tingbogen. Det betyder, at retten eller byrden er dokumenteret og offentligt kendt.
• En pålagt servitut er selve reglen eller byrden, som gælder for ejendommen – uanset om den er registreret eller ej. En ejendom kan fx være pålagt servitutter i lokalplaner.

Det vil sige, alle tinglyste byrder er pålagt, men ikke alle pålagte byrder er tinglyste. Det er derfor vigtigt at man nøje gennemgår bl.a. lokalplaner for at finde alle bestemmelser, der gør sig gældende på en bestemt ejendom for at sikre, at man kender alle de regler og begrænsninger, der kan påvirke ejendommens brug, vedligeholdelse og udviklingsmuligheder.

Hvilke typer ejendomme kan være pålagt servitutter?

Servitutter kan gælde for alle ejendomstyper, eksempelvis enfamiliehuse, sommerhuse, rækkehuse og etageejendomme.

Der kan være mange servitutter tilknyttet en ejendom. Det kan være, at en ejendom har mange specifikke servitutter. Dette ses oftest ved ældre ejendomme, og det er muligt at nogle af disse servitutter ikke har nogen praktisk betydning længere for boligejeren.

Hvordan finder man ud af, om der er servitutter på en grund?

Hvis du vil undersøge, om der er er servitutter på bestemte ejendomme, kan du slå dem op på tinglysning.dk og tjekke Tingbogen. Her fremgår alle tinglyste servitutter, der gælder for ejendommen, hvilket giver stor informationsværdi om ejendommens forpligtelser.

I dag foregår al tinglysning digitalt gennem Det Digitale Tinglysningssystem, som har været i brug siden 2009. Det betyder, at du nemt kan tilgå oplysningerne online, uanset hvor i landet ejendommen ligger.

Hvordan tinglyser man en servitut?

Hvis du ejer en ejendom, hvor der skal tinglyses en servitut, fx en, der giver en lokal energileverandør ret til at føre kabler over din grund, eller en som giver en nabo ret til at parkere på en del af din ejendom eller bruge en indkørsel, kan det gøres digitalt.

Du kan gå ind på tinglysning.dk, hvor du finder alle relevante vejledninger og bliver guidet trin for trin gennem processen. Det digitale system gør det nemt og overskueligt at tinglyse servitutter.

Vær opmærksom på, at planloven kræver kommunens samtykke, hvis servitutterne berører forhold omfattet af en lokalplan. I sådanne tilfælde skal kommunen godkende servitutterne, før de kan tinglyses.

Kan servitutter ophæves?

Som udgangspunkt kan kun den ejer, som har stiftet servitutten, ophæve eller ændre den. Det er dog muligt at få ophævet servitutter, hvis servitutten strider mod loven. Dog i langt de fleste tilfælde betyder det, at den person eller myndighed, der oprindeligt oprettede servitutten, alene har ret til at afgøre, om den skal ændres eller fjernes.

Hvis der er tale om en privatretlig servitut, og den person, der har pålagt servitutten, er død, kan servitutten i visse tilfælde have mistet sin praktiske betydning og dermed blive ophævet. I sådanne situationer er det dog ofte unødvendigt at få den formelt ophævet.

Hvis det er en offentligretlige servitut, kan det dog være mere besværligt at få den ophævet. Det kan muligvis være at servitutten oprindeligt er pålagt af en myndighed, som ikke findes længere.

Hvis du ønsker at få en servitut på din ejendom ophævet, kan det være en god idé først at konsultere en advokat. Det kan nemlig være en vanskelig opgave for den almindelige ejer at håndtere.

Hvordan kan en landinspektør hjælpe?

Hos Skovgaard Landinspektører hjælper vi vores kunder med alle spørgsmål om servitutter på en ejendom. Vi har både teknisk og juridisk ekspertise inden for fast ejendom.

Vi kan først og fremmest hjælpe med at identificere eksisterende servitutter ved at gennemgå Tingbogen, kortmateriale og matrikeldata, så det bliver klart, hvilke rettigheder og begrænsninger, der allerede findes på ejendommen – for eksempel adgangsret, ledningsret, bebyggelsesret eller udsigtsret.

Vi tolker og forklarer servitutterne, så vores kunder får en forståelse af, hvad de betyder i praksis, eksempelvis i forhold til byggeri, ændringer i arealanvendelse eller salg af ejendommen. Hvis der er behov for at ændre eller ophæve en servitut, hjælper vi med udarbejdelse af de nødvendige dokumenter og koordinering med tinglysning, naboer eller relevante myndigheder.

Derudover hjælper vi med oprettelse af nye servitutter ved at udarbejde præcise matrikelkort og juridisk korrekte beskrivelser, så rettigheder som adgang eller brugsret bliver tinglyst korrekt. Vi kan også være en værdifuld ressource ved uenigheder mellem naboer eller andre interessenter, da vi kan foretage nøjagtige målinger, afgrænse arealer og udarbejde dokumentation, som kan bruges i forhandlinger eller retssager.

Hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning om servitutter på din ejendom, er du altid velkommen til at kontakte os på vores mail skovgaard@skovgaard.as eller på et af de lokale telefonnumre, der findes nedenfor. Vi står klar til at hjælpe dig.