Mange danskere ønsker at udvide deres grund med praktiske sekundære bygninger som fritstående garager, carporte og skure. Der er dog en række vigtige regler man skal forholde sig til, især når bygningerne skal placeres tæt på skel eller endda direkte i skel mod nabo. Som landinspektører ser vi ofte, at grundejere kommer i konflikt med reglerne – eller med deres naboer – fordi de ikke har sat sig ordentligt ind i bestemmelserne før de går i gang med at bygge et skur, en garage eller en carport. I dette blogindlæg får du et overblik over regler for såkaldte sekundære bygninger, som du bør være særligt opmærksom på inden du går i gang med at bygge.
Hvad er sekundære bygninger?
Sekundære bygninger omfatter alle bygninger på din grund, som ikke er en del af din primære bolig. Det kan være fx carporte, garager, skure til opbevaring af haveredskaber, overdækkede terrasser, drivhuse og lignende bygninger. Fælles for disse bygninger er, at de ikke må anvendes til beboelse eller længerevarende ophold, men i stedet til opbevaring, hobby eller kortvarigt brug.
Det er vigtigt at skelne mellem disse småbygninger og bygninger som annekser, vinterhaver eller udestuer, der er beregnet til ophold. Hvis byggeri øger beboelsesarealet, gælder der helt andre og strengere regler.
Der er flere regler om sekundære bygninger, som man skal være opmærksom på inden du opfører bygninger beregnet til opbevaring, parkering eller lignende. Formålet med disse regler er at sikre brandsikkerhed og begrænse nabogener.
De tre regelsæt du skal kende
Når du vil opføre en sekundær bygning, skal du forholde dig til tre regelsæt:
- Bygningsreglementet udgør den overordnede ramme og fastsætter de generelle regler og krav til placering, størrelse og udformning.
- Lokalplaner kan indeholde skærpede krav for dit specifikke område. Her kan der være administrative bestemmelser om bygningers udseende, hvilke materialer og farver du må anvende, samt særlige krav til placering eller størrelse. Du finder lokalplanen for dit område på din kommunes hjemmeside.
- Servitutter er privatretlige aftaler, der er tinglyst på din ejendom og kan lægge yderligere begrænsninger på dit byggeri. Du finder tinglyste servitutter via Den Digitale Tinglysning.
Vi anbefaler altid at undersøge Bygningsreglementets regler, lokalplaner og servitutter grundigt, inden du får i gang med eventuelle byggeplaner på din grund. Især tinglyste servitutter kan være svære at finde frem til, hvis man ikke ved, hvor man skal, og her kan en landinspektør være til stor hjælp med at fremskaffe og fortolke dokumenterne.
Bygning i eller tæt på skel – hvad er tilladt?
Udgangspunktet i Bygningsreglementet er klart: Du må gerne opføre mindre bygninger som f.eks. garage, carport, overdækket terrasse og skur i skel eller tæt på skel med nabo. De gældende skel regler, der siger at man skal bygge 2,5 meter fra skel gælder således ikke nødvendigvis ved sekundære bygninger, der ikke anvendes til beboelse.
Der er dog flere betingelser, der skal være opfyldt:
- Højden på bygningen: Hvis din bygning placeres direkte i skellet eller med mindre en 2,5 meter fra skel, må bygningen maksimalt være 2,5 meter høj. Denne højde måles fra terræn til tagryg, så det er vigtigt at du er præcis i din planlægning.
- Længde på bygningen: Den side af din sekundære bygning, der vender mod skel, må samlet set ikke være længere end 12 meter. Hvis du har flere småbygninger – eksempelvis både et skur og en carport – tæller den samlede længde af disse bygninger mod skel. Udhæng over 0,5 meter medregnes også i bygningens længde. Hvis den samlede facadelængde af alle småbygninger overstiger 12 meter mod skellet, har du brug for en byggetilladelse. Det samme gælder, hvis det samlede areal af dine småbygninger overskrider 50 m². Du kan dog søge dispensation for dette.
- Ingen åbninger mod nabo: Når du bygger tæt på skel, er der specifikke krav til bygningens udformning. Din bygning må ikke have vinduer og døre eller lignende åbninger på de af bygningens ydervægge, der vender ud mod naboens grund. Denne regel er indført for at beskytte naboens privatliv og undgå indbliksgener.
- Tagvand skal blive på egen grund: Du skal sikre dig, at regnvand fra dit tags tagflade ikke løber over på naboens ejendom. Det betyder, at du skal placere tagrenden, så vandet ledes væk fra skellet, eller vælge en tagkonstruktion, hvor tagfaldet går den modsatte vej. Denne regel beskytter naboen mod vandskaber og gener.
Er du i tvivl om, hvor skellet går, kan vi hjælpe dig med afsætning af skel.
Hvornår er der behov for en byggetilladelse?
Mange tror fejlagtigt, at bygninger altid kan opføres uden byggetilladelse. Sandheden er dog lidt en anden. Det er nemlig mange forskellige byggerier, der kræver tilladelse.
Du skal altid søge byggetilladelse, hvis:
- Det samlede areal af dine sekundære bygninger (diverse skure, garager, carporte, overdækkede terrasser m.v.) overstiger 50 m² ved fritliggende enfamiliehus og 20 m² ved rækkehus.
- Bygningen er integreret i det eksisterende byggeri.
- Du ikke kan overholde bestemmelserne om placering, afstand til skel eller højde.
- Der skal søges dispensation om de maksimalt 12 meter mod skel.
Selvom dit byggeri er under 50 m², skal du altid ansøge om byggetilladelse, hvis en garage, carport eller et skur integreres i den eksisterende bolig. Det samme gælder, hvis du har brug for dispensation fra de gældende regler.
Hvad med bebyggelsesprocenten? Husk at medregne alt
Bebyggelsesprocenten angiver, hvor stor en del af grunden der må bebygges. For fritliggende enfamiliehuse er den maksimale bebyggelsesprocent typisk 30 %, medmindre andet er fastsat i lokalplanen.
Når du beregner bebyggelsesprocenten, skal du som udgangspunkt medregne alt byggeri på grunden. Dog kan du trække op til 50 m² af det samlede areal af sekundære bygninger fra beregningen (ved rækkehuse kun 20 m²). Det betyder, at hvis alle sekundære bygninger tilsammen fylder 60 m², skal kun de 10 m² medregnes i bebyggelsesprocenten.
Husk at den overdækkede terrasse også tæller med på lige fod med garager, carporte og skure. Hvis du overskrider bebyggelsesprocenten for din grund, er bygningen ikke lovlig, og kommunen kan kræve, at du river den ned for egen regning.
Særlige regler for sommerhuse
For sommerhuse gælder der skærpede regler. Som tommelfingerregel skal du lægge 2,5 meter til alle afstandskrav, der gælder for et fritliggende enfamiliehus. Det betyder blandt andet, at afstanden til naboskel skal være mindst 5 meter, og først i bræmmen mellem 2,5 meter og 5 meter fra skel gælder de lempelige regler om højde og længde.
BBR-registrering er din pligt
Mange glemmer, at de har pligt til at opdatere Bygnings- og Boligregistret (BBR), når de opfører nye bygninger – også mindre bygninger som garager, carporte og skure.
Hvis dit byggeri kræver byggetilladelse, vil kommunen med udgangspunkt opdatere BBR, når byggeriet færdigmeldes. men for bygninger, der kan opføres uden byggetilladelse, er det dit eget ansvar at sørge for registrering. Det gør du ved at logge ind med MitID på BBR’s selvbetjeningsside på bbr.dk.
Som boligejer er du altid ansvarlig for, at oplysningerne i BBR stemmer overens med de faktiske forhold på din grund. Manglende eller forkerte registreringer kan give problemer, hvis du senere skal sælge ejendommen.
Brand, sikkerhed og sundhed
Uanset om dit byggeri kræver byggetilladelse eller ej, skal alt byggeri udføres og indrettes, så det frembryder tilfredsstillende tryghed i brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende. Det kan betyde krav til materialer og konstruktioner afhængigt at de konkrete forhold.
Hvis dit skur eller din garage eksempelvis placeres tæt på andre bygninger, kan der være krav om brandvæg mod skel. Disse krav gælder, selv hvis bygningen ikke kræver byggetilladelse.
God naboskik er altid vigtigt
Selvom du måtte have ret til at bygge tæt på skel efter de nævnte krav og regler og overholder byggeretten, anbefaler vi altid at orientere naboen om dine planer, inden du går i gang med at bygge garage, carport, udhus eller overdækket terrasse. En åben dialog kan forebygge konflikter og misforståelser. Din nabo kan have bekymringer eller indsigelser, som det er værd at lytte til – især hvis bygningen kan påvirke deres udsigt, adgangsforhold eller ejendomsanvendelse.
Før du går i gang med byggeriet
Inden du går i gang med byggeriet, bør du gøre følgende:
- Undersøg lokalplan og servitutter: Kontakt kommunen og få klarlagt, hvilke specielle regler eller særlige bestemmelser der gælder for din grund. Få også tjekket eventuelle gældende servitutter via Den Digitale Tinglysning.
- Beregn bebyggelsesprocenten: Sørg for, at dit byggeri ikke overskrider bebyggelsesprocenten for din grund. Du kan læse mere om bebyggelsesprocenten samt hvordan du kan beregne bebyggelsesprocenten her.
- Kontakt naboen: Informer din nabo om dine planer, især hvis bygningen placeres tæt på skel.
- Få afklaret skel: Hvis du er i tvivl om den præcise placering af skellet, kan en landinspektør foretage en skelafsætning. Det kan spare dig for store problemer på et senere tidspunkt.
- Kontakt kommunen ved tvivl: Er du i tvivl om, hvorvidt dit projekt kræver byggetilladelse, bør du altid kontakte kommunen for vejledning.
Har du brug for en konkret vurdering af din sag, står vi hos Skovgaard Landinspektører altid klar til at hjælpe dig.
Konsekvenser ved ulovligt byggeri
At bygge uden de nødvendige tilladelser eller i strid med gældende regler kan få alvorlige konsekvenser. kommunen kan kræve, at bygningen fjernes eller ændres, og du kan blive pålagt bøder. Derudover kan ulovligt byggeri give problemer ved et senere salg af ejendommen, da potentielle købere vil opdage forholdet.
Skal du i gang med byggeri af sekundære bygninger?
Reglerne for sekundære bygninger som skure, garager og carporte giver gode muligheder for at udnytte din grund optimalt. Med det kræver, at du sætter sig grundigt ind i både Bygningsreglementet, eventuelle lokalplaner og servitutter. Ved at undersøge forholdene nøje og eventuelt søge professionel rådgivning kan du sikre, at dit byggeprojekt bliver til glæde for dig – uden konflikter og juridiske komplikationer.
Som landinspektør står vi altid klar til at hjælpe dig med at afklare skelforhold, undersøge servitutter og sikre, at dit byggeprojekt overholder alle relevante regler. Kontakt os gerne, hvis du har spørgsmål eller har brug for rådgivning til dit næste projekt.